La respuesta es sencilla: presentando a un nuevo postor que se adjudique el activo y así conseguir parar la subasta judicial.
Para llegar a esta respuesta tan sencilla, hay un proceso complejo, que se inicia con la ejecución hipotecaria y que a continuación vamos a intentar explicar.
¿Cuál es el esquema básico del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es el proceso que inicia la entidad financiera cuando una persona no paga las cuotas de su hipoteca. La garantía de pago es la vivienda y otros bienes adquiridos con la hipoteca, por lo que si no se hacen los pagos, la entidad puede embargar estos bienes. La ley establece que para poder ejecutar la hipoteca, deben existir un número mínimo de mensualidades impagadas o acumularse un porcentaje determinado de impagos. Todo ello está detallado en otro de nuestros artículos: Consecuencias del impago de la hipoteca: Proceso de ejecución hipotecaria.
1º. Demanda ejecutiva
La institución financiera presentará una demanda ante los tribunales de primera instancia en la ubicación del inmueble hipotecado. Según la Ley 1/2013, la deuda se considera vencida y reclamada judicialmente si el número de cuotas no pagadas es igual o superior al 3% del capital prestado o 12 cuotas en caso de impago en la primera mitad del préstamo, o al 7% del capital prestado o 15 cuotas en caso de impago en la segunda mitad del préstamo.2º. Notificación de la demanda y requerimiento de pago
2º Notificación de la demanda y requerimiento de pago
El tribunal notificará al deudor la demanda y le exigirá el pago de las cantidades adeudadas.
3º. Certificación del Registro de la Propiedad
El Juez solicitará al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca y las demás cargas que afecten al bien.
4º. Subasta del bien hipotecado y pago a la entidad financiera acreedora
Al celebrarse la subasta pueden darse los siguientes supuestos:
Que concurran postores (en este apartado encontraremos como parar una subasta judicial):
Cuando la mejor postura sea igual o superior al 70% del valor por el que el bien ha salido a subasta, se aprobará el remate a favor del mejor postor. Si la mejor postura ofrecida en la subasta es inferior al 70% del valor por el que el bien sale a subasta, el ejecutado dispone de 10 días para presentar a un tercero que mejore la postura ofreciendo una cantidad igual o superior al 70%, o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el plazo sin que el deudor realice lo indicado anteriormente, el ejecutante podrá solicitar la adjudicación del bien por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60% de su valor de tasación y a la mejor postura.
Es decir, el deudor puede presentar a un mejor postor que en realidad sea un peor postor, es decir, que ofrezca una cifra que sea inferior a la del adjudicatario provisional. Basta solo con que dicha postura cubra completamente la deuda. En este caso desde Deshipoteca, podemos adjudicarnos el bien para parar la subasta judicial, y acordar con nuestro cliente cuales son las posibilidades que se pueden plantear; una recompra de la finca o la posibilidad de poner a la venta la finca y obtener un beneficio de la perdida que ha sufrido.
Cuando el ejecutante no haga uso de la facultad mencionada, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50% del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario Judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. Cuando el Secretario Judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el apartado siguiente.
Que no concurran postores:
Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Para el supuesto que no se trate de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60%.
A partir de aquí puede derivarse la siguiente casuística:
Que el importe por el que ha sido adjudicado finalmente el inmueble cubra la deuda reclamada por el ejecutante, en cuyo caso a éste se le hará entrega del importe reclamado. De existir sobrante se destinará en primer lugar a los acreedores que tengan derechos posteriores inscritos (cargas anotadas con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta como consecuencia de otros procesos de reclamación de deudas que se sigan contra el deudor o segundas hipotecas del bien). Si no existen tales derechos posteriores o si, una vez atendidos, sigue existiendo sobrante, el mismo se pondría a disposición del deudor.
Que el importe obtenido de la adjudicación no cubra el total de la deuda. En tal supuesto, el ejecutante sólo verá satisfecha parte de la deuda, de forma que podrá reclamar el restante importe al deudor en futuros procedimientos (ya que en España la responsabilidad en caso de préstamos hipotecarios es “universal”, esto es, el deudor responde no sólo con el bien inmueble que ha dado en garantía, sino con todos sus bienes, presentes y futuros).
No obstante, la Ley 1/2013, para el caso de la vivienda habitual, establece supuestos de liberación de deuda, pues el deudor quedará parcialmente liberado de las sumas pendientes de pago si en los cinco años posteriores al remate o adjudicación satisface al acreedor el 65% de las mismas, incrementadas exclusivamente con el interés legal del dinero, o el 80% en el plazo de 10 años.
5º. Adjudicación y Entrega del bien
Si no se presentan postores en la subasta o si la mejor postura es inferior al 70% del valor del bien, el Juez adjudicará el inmueble a la entidad financiera acreedora. La entidad acreedora, una vez recibida la adjudicación, solicitará la entrega material del inmueble y procederá a su enajenación.
6º. Devolución de las cantidades a los acreedores y liquidación de gastos
Una vez recibido el importe obtenido en la enajenación, la entidad financiera acreedora procederá a devolver a los demás acreedores las cantidades que les correspondan y a liquidar los gastos y costas del procedimiento. Si el importe obtenido en la enajenación es insuficiente para cubrir el total de las deudas, la entidad acreedora podrá reclamar el resto al deudor.
7º. Anotación de cancelación en el Registro de la Propiedad
Una vez satisfechas todas las deudas, la entidad acreedora solicitará al Registro de la Propiedad la anotación de cancelación de la hipoteca y cualquier otra carga que hubiera registrado.
Como parar una subasta judicial: Conclusiones
El impago de la hipoteca puede tener graves consecuencias financieras y emocionales, incluyendo el proceso de ejecución hipotecaria, la subasta judicial del activo y la pérdida de la propiedad. Como ya hemos comentado la mejor solución para parar la subasta judicial es presentando a un nuevo postor que mejore la postura ofreciendo una cantidad igual o superior al 70%, o que, aún inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante y así se pueda adjudicar el activo maximizando el importe a recibir por parte del deudor/ejecutado.
En este caso desde Deshipoteca, podemos adjudicarnos el bien para parar la subasta judicial, y acordar con nuestro cliente cuales son las posibilidades que se pueden plantear; una recompra de la finca o la posibilidad de poner a la venta la finca y obtener un beneficio de la perdida que ha sufrido.
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